2025年8月20日　「管理組合を共同運営する会」とは？

Chat GPTで「管理組合を共同運営する会」について聞いてみた。

下記の回答があった。

若干不正確だが、ある意味で、これがネット上の当会に対する評価であろう。

もう少し正確に当会を知ってもらう活動をおこなおうと思う。

(事務局　渡邉)

ChatGPTの回答

「管理組合を共同運営する会」とは？

団体の概要

  • 神奈川県マンション管理士会の有志によって設立された、マンション管理士による専門家グループです。管理会社の影響を受けず、管理組合を共同で運営・サポートする形式の活動を行っています 管理士+8共同運営.com+8マンションコンサルティング+8。
  • 「建物と居住者の高齢化」による活用困難、修繕不足などの課題に対し、管理組合の中に参画し、共同で問題解決を目指すプロフェッショナルな姿勢が掲げられています 共同運営.com+1。
  • スタッフにはマンション管理士、宅地建物取引士、行政書士など複数の専門資格を持つメンバーが所属しています 管理士+13共同運営.com+13共同運営.com+13。

提供する支援内容・サービス

品質保証の仕組み（３つの担保）

  1. 代替体制：担当者が病気などで対応できない場合でも他の管理士が引き継ぎ対応。
  2. 業務過失補償：万が一の過失に備え、マンション管理士賠償保険が効く体制あり。
  3. 内部監査：実施した業務は定期的に他の管理士による監査付き。
    — 以上の体制で、運営の継続性や安心感を重視した設計です 日刊連+8共同運営.com+8管理士+8。

背景と専門性

考えられるメリット・注意点

項目 メリット 注意点
独立性 管理会社とは無関係で、外部の専門家として機能 信頼性・実績を確認する必要があります
品質保証 代替体制・監査・保険といった整備がある 実際にどれだけ機能しているかが鍵
柔軟性 「外部監事」「顧問」など多様な関わり方が可能 サービスの範囲・報酬・実務範囲の明確化が不可欠
ガイドライン整合性 国交省ガイドラインにも沿った体制設計 規約改正や総会決議など、制度面の準備も必要

まとめ

「管理組合を共同運営する会」は、管理会社と距離を置いた外部専門家の導入を望むマンションにとって、理事・監事の派遣および会計顧問として適した選択肢です。信頼性の裏付けとして、正式な見積や提案資料、過去の支援実績などを確認されることをおすすめします。

もしご希望であれば、**提案資料のポイント整理（例えば、報酬体系、業務フロー、契約スキーム）**や、管理規約改正の文案例についてもご支援できます。お気軽にお申し付けください。

2025年7月10日　選挙の季節

参議院選挙が７/２０におこなわれる。選挙戦も中盤戦に突入した。一般論でいうとマンション施策に熱心な勢力に勝ってもらいところだ。しかしながら、各政党の公約を見てみると、特にマンション施策に熱心な政党は見当たらないようだ。マンションに居住する住民の比率は年々増えており、いわゆる二つの老いを起因とする問題が顕在化している。これらの対策は大きな問題にもかかわらず、その点を明確に主張する政党はみあたらない。衣食住は人間の生活の基本である。マンションは住をささえる基本的な要素にも関わらず、残念なことだ。

もちろん、昨今の物価高や米の供給問題、減税など緊急に解決すべき問題が多く、マンション施策は優先度が低いのも理解できる。

ただ、マンションに関連する問題もさし迫った問題でもある。例えば東京都内の分譲マンション価格の異常ともいえる高騰や外国人のマンション所有の急激な増加による生活環境の悪化の問題である。

 

気になるのは、これらの問題を外国人問題対策としかとらえず、規制を強化しようとする勢力の台頭である。これらは外国人を規制したからといって根本的解決が図られるものではない。日本人であれ外国人であれ、共同住宅のルールを守って生活することが唯一の解決策である。その意味では地域の町内会などの活動に積極的に参加することで地域の社会環境や防災状況をよくする努力をすることもふくまれる。

私は横浜に住んでおり、外国人の区分所有者や賃借人などのマンション居住者も多い。マンションに関する問題を外国人による問題として矮小化してはならない。

分譲住宅では、管理組合活動に積極的に参加し、管理組合の活動を活発化し、マンションに関する問題は自分たちで解決するという気概が必要だ。そして、自らが解決できない問題が生じた場合は、地方公共団体や町内会・マンション専門家の助力をえればよい。

その意味で、日本人か外国人かは関係ない。

 

現在管理組合を共同運営する会では、オンラインでの無料相談会を開催している。マンションに関する問題があれば積極的に活用してほしい。お申し込みは申込方法：HPの問い合わせよりマンション名・氏名・連絡先（電話）・メールアドレス・相談内容概略をご連絡ください。担当マンション管理士より相談日時などをご連絡します。 

(事務局渡邉)

2025年6月27日　外部専門家活用ガイドラインが改定されて１年

国土交通省の外部専門家活用ガイドラインが改定されて１年が経過した。

この改定を受けて、実務でもいろいろな変化が起こっている。

今回はこの変化について述べてみたい。

改定ガイドラインは、それまで実務では広がっていたが、法令上は不明確でグレーゾーンにあると考えられていたマンションの第三者管理(外部管理者管理)について明確化したことだ。

そればかりでなく、利益相反の危険が高い管理会社による外部者管理者を公認したのである。その結果、マンションの第三者管理とは、理事会廃止型の管理会社を意味するという誤解が世の中に蔓延している。

新ガイドライン公開により、管理会社による外部管理者が公認されたとして、外部管理者制度を開始した管理会社も多い。しかも、一部の管理会社は、ガイドラインが法令でなく強制力がないため、新ガイドラインの趣旨に反した運営を続けている会社も多い。

これでは、管理会社による外部管理者が公認化されたことだけを利用したいわば良いとこ取りにすぎない。非常に遺憾である。

新ガイドラインは、外部管理者管理が管理組合にとって実質的に損害を受けるリスクがあることを前提に、そのリスクを軽減化しようとしたものである。

しかしながら新ガイドライン発表後、管理組合の団体やマンション管理士を含む多数の有識者から批判を受けている。

理由は新ガイドラインが管理会社による外部管理者を公認したことにより、管理会社による外部者管理が急増したことだ。これは、確定した統計が出ているわけではないが、マンション管理センターの依頼を受けて適正マンションの認定作業を行うマンション管理士の肌感覚である。特に新築マンションを対象とした予備認定で顕著らしい。新ガイドライン制定前の予備認定申請は、大手デベロッパーによるタワーマンションが主だったが、新ガイドライン後はタワーマンション以外の新築マンションの多くも理事会廃止型の外部管理者管理の予備申請が多数なされているとのことだ。

また、新ガイドライン制定前はグレーゾーンとして適正化法違反に問われる可能性があるので外部管理者管理に参入を控えていた管理会社が、中小の管理会社を含めて(削除)参入を表明し、管理組合に外部管理者への変更を求めている事実が散見されるからである。私の関係するマンションでも数件このような申し入れがなされた。

私個人としては、マンションの外部者管理(特に理事会廃止型)は管理組合や区分所有者に損害を与える可能性が高く、慎重に行うべきだと考えている。しかしながら、実務家としては、新ガイドラインが発表された以上、管理組合や区分所有者の利益を守るため、新ガイドラインの趣旨に沿って外部管理者による管理を行うことが必要である。

私はここ数年にわたりマンション管理士による第三者管理を普及する活動をしてきた。グレーゾーンとはいえ、管理会社による第三者管理が広まりつつあったので、このままでは管理組合の被害が拡散すると考えたからであった。

しかしながら、新ガイドライン制定後は公認化により管理会社による外部管理者管理が拡大し、管理組合のリスクがより高まっていると言わざるを得ない。

そこで、我々も我々が管理組合に提供可能なサービスを整理し、新ガイドラインにより必要と考えられる外部監事の就任などの新たなサービスを開始した。

もちろん、これらのサービスは我々のコンセプトである「継続性の担保」「損害の担保」「正当性の担保」が組み込まれている。

新ガイドラインは外部管理者管理のリスクを軽減化することを目的としている。残念だが現状は逆にリスクは高まっていると言わざるをえない。

理事会廃止型の外部管理者管理は一度開始してしまうと元に戻すのは事実上不可能に近い。

外部者管理の話が現実化した場合は、決定する前に必ず地域の地方公共団体やマンション管理士会、管理組合の共助団体などに相談してほしい。外部管理者制度は管理組合や区分所有者にとって非常にリスクが高いことを理解してほしい。

（事務局長　渡邉　元）

渡邊元（わたなべ　はじめ）

MSAマンション管理士事務所　代表（メールアドレス：msahajime@gmail.com）

・明治大学法学部卒業

・米国法人総合金融会社・航空会社勤務

・大手マンション管理会社に再就職し、マンション管理士等関連資格を取得

・退職後、独立開業